{"id":17935,"date":"2026-08-13T02:12:12","date_gmt":"2026-08-12T23:12:12","guid":{"rendered":"https:\/\/ncyprus.com.tr\/trnc-property-law-2026-complete-guide-to-new-foreign-buyer-regulations-taxes-decree-89-2026\/"},"modified":"2026-08-13T02:12:12","modified_gmt":"2026-08-12T23:12:12","slug":"trnc-property-law-2026-complete-guide-to-new-foreign-buyer-regulations-taxes-decree-89-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ncyprus.com.tr\/de\/trnc-property-law-2026-complete-guide-to-new-foreign-buyer-regulations-taxes-decree-89-2026\/","title":{"rendered":"<span data-no-translation>TRNC Immobilienrecht 2026: Vollst\u00e4ndiger Leitfaden zu neuen Vorschriften f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, Steuern &amp; Dekret 89\/2026<\/span>"},"content":{"rendered":"<div class=\"ncyprus-ai-translation-block\" data-no-translation>\n<h2>Immobilienmarkt Nordzypern: Wichtige regulatorische \u00dcberarbeitung f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer \u2013 August 2026<\/h2>\n<p>Die T\u00fcrkische Republik Nordzypern (TRNZ) hat eine neue \u00c4ra der Immobilienregulierung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren eingel\u00e4utet. Ab dem 7. August 2026 hat ein umfassendes Regelwerk \u2013 verankert durch das neu erlassene <strong>Dekret Nr. 89\/2026<\/strong> \u2013 die Landschaft f\u00fcr jeden, der Immobilien in Nordzypern erwerben m\u00f6chte, neu gestaltet. Von strengeren Eigentumsgrenzen und obligatorischen staatlichen Genehmigungen bis hin zu festen Registrierungsfristen und \u00fcberarbeiteten Steuerstrukturen ist dies die bedeutendste regulatorische Straffung, die der Immobilienmarkt der TRNZ seit Jahren erlebt hat.<\/p>\n<p><em>Wichtiger Hinweis zur Gerichtsbarkeit: Alle in diesem Bericht er\u00f6rterten Regeln, Gesetze und Zahlen gelten ausschlie\u00dflich nach der Gesetzgebung und Praxis der TRNZ. Sie haben keinerlei Einfluss auf Immobilienk\u00e4ufe, die unter dem v\u00f6llig separaten Rechtssystem der Republik Zypern im S\u00fcden get\u00e4tigt werden.<\/em><\/p>\n<h2>Dekret 89\/2026: Was hat sich am 7. August 2026 ge\u00e4ndert?<\/h2>\n<p>Das Dekret Nr. 89\/2026 \u00fcber den Erwerb von unbeweglichem Verm\u00f6gen durch Ausl\u00e4nder, das am 7. August 2026 im Amtsblatt der TRNZ ver\u00f6ffentlicht wurde und am selben Tag in Kraft trat, ersetzte seinen Vorg\u00e4nger, das Dekret Nr. 63\/2026 (vom 7. Mai 2026), dessen 90-t\u00e4gige verfassungsrechtliche G\u00fcltigkeit am 10. August 2026 ablaufen sollte. Das neue Dekret ist nicht nur eine verfahrenstechnische Erneuerung \u2013 es f\u00fchrt kritische zeitgebundene Verpflichtungen ein, die jeder ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, ob mit einem alten Vertrag oder der Planung eines Neukaufs, sofort verstehen muss.<\/p>\n<h3>Wichtige Fristen, die durch Dekret 89\/2026 eingef\u00fchrt wurden<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>Vertr\u00e4ge, die vor der Gesetzes\u00e4nderung 2024 unterzeichnet wurden:<\/strong> Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, die vor der wegweisenden Rechtsreform vom Mai 2024 Kaufvertr\u00e4ge abgeschlossen haben, erhalten ein <strong>6-monatiges Zeitfenster ab dem 7. August 2026<\/strong>, um diese Vertr\u00e4ge im Grundbuchamt einzutragen und einen Antrag auf Kaufgenehmigung (<em>sat\u0131n alma izni<\/em>) beim Innenministerium einzureichen.<\/li>\n<li><strong>Bereits gekaufte, fertiggestellte und \u00fcbergebene Immobilien:<\/strong> Wenn eine Immobilie bereits fertiggestellt, physisch an den K\u00e4ufer \u00fcbergeben und vor dem Dekret gekauft wurde, wird eine gro\u00dfz\u00fcgige, aber feste <strong>36-monatige Frist ab dem 7. August 2026<\/strong> gew\u00e4hrt, um die Eigentums\u00fcbertragung abzuschlie\u00dfen und alle ausstehenden Steuern und Geb\u00fchren zu begleichen \u2013 einschlie\u00dflich der \u00dcbertragungsgeb\u00fchr, der Mehrwertsteuer (sofern zutreffend), der Quellensteuer und aller anderen anfallenden Geb\u00fchren.<\/li>\n<li><strong>Neue Vertr\u00e4ge, die nach dem 7. August 2026 unterzeichnet wurden:<\/strong> Hier wird das Regime besonders streng. Alle Steuern und Geb\u00fchren m\u00fcssen bezahlt, der Vertrag beim zust\u00e4ndigen Grundbuchamt registriert <strong>und<\/strong> ein Antrag auf Kaufgenehmigung beim Innenministerium eingereicht werden \u2013 alles innerhalb eines einzigen <strong>einmonatigen Zeitfensters<\/strong> ab dem Datum der Unterzeichnung. Die Nichteinhaltung birgt das Risiko des Verlusts vertraglicher Rechte und der Ablehnung eines sp\u00e4teren Antrags auf Eigentums\u00fcbertragung.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Botschaft der TRNZ-Beh\u00f6rden ist unmissverst\u00e4ndlich: Die \u00c4ra informeller, locker getakteter Immobilientransaktionen f\u00fcr ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige ist vorbei. Die Einhaltung ist nun eine Bedingung f\u00fcr den Besitz, nicht nur eine Formalit\u00e4t.<\/p>\n<h2>Der Eigentumsrahmen 2024\u20132026: Grenzen, Genehmigungen &amp; Obergrenzen<\/h2>\n<p>Das Dekret vom August 2026 operiert innerhalb einer breiteren regulatorischen Architektur, die durch die am <strong>21. Mai 2024<\/strong> in Kraft getretene Hauptrechtsreform geschaffen wurde. Im Rahmen dieses Rahmens d\u00fcrfen ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige unbewegliches Verm\u00f6gen in der TRNZ nur mit <strong>individueller Genehmigung des Ministerrats<\/strong> erwerben. Der typische Weg beinhaltet einen Antrag beim Innenministerium, gefolgt von Sicherheits- und Finanzhintergrundpr\u00fcfungen, die in einer formellen Entscheidung des Ministerrats gipfeln. Die Bearbeitungszeiten liegen in der Regel zwischen <strong>3 und 6 Monaten<\/strong>.<\/p>\n<h3>Quantitative Eigentumsgrenzen f\u00fcr Standard-Auslandsk\u00e4ufer<\/h3>\n<p>Die folgenden Grenzen stellen nun die Standardobergrenze f\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen Einzelk\u00e4ufer in der TRNZ dar:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Unbebautes Land:<\/strong> Ein Grundst\u00fcck von bis zu <strong>1.338 m\u00b2<\/strong>, mit Genehmigung zum Bau nur einer einzigen Wohneinheit.<\/li>\n<li><strong>Einfamilienhaus:<\/strong> Eine Immobilie auf einem Grundst\u00fcck von bis zu <strong>3.300 m\u00b2<\/strong>, ohne das Recht, eine zus\u00e4tzliche Wohneinheit auf demselben Grundst\u00fcck zu bauen.<\/li>\n<li><strong>Wohnungen:<\/strong> Bis zu <strong>3 Wohnungen<\/strong> in Mehrfamilienh\u00e4usern.<\/li>\n<li><strong>Doppelhaush\u00e4lften in Wohnanlagen:<\/strong> Im Allgemeinen bis zu <strong>2 Doppelhaush\u00e4lften<\/strong> pro ausl\u00e4ndischem K\u00e4ufer innerhalb einer einzigen Anlage.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Erh\u00f6hte Grenzen f\u00fcr K\u00e4ufer aus anerkannten Staaten<\/h3>\n<p>Ausl\u00e4ndische Einzelpersonen und juristische Personen aus L\u00e4ndern, die die TRNZ formell anerkennen und TRNZ-B\u00fcrgern gleiche Rechte gew\u00e4hren, profitieren von erh\u00f6hten Schwellenwerten: bis zu <strong>6 Wohnungen<\/strong> oder bis zu <strong>3 zweist\u00f6ckige Einfamilienh\u00e4user<\/strong> innerhalb eines Wohngebiets, immer noch vorbehaltlich der Genehmigung des Ministerrats.<\/p>\n<h3>Die Ein-Jahres-Regel f\u00fcr die Eigentums\u00fcbertragung<\/h3>\n<p>Eine kritische verfahrenstechnische Frist \u2013 die von K\u00e4ufern, die sich ausschlie\u00dflich auf den Kauf konzentrieren, oft \u00fcbersehen wird \u2013 ist die Anforderung, die Eigentums\u00fcbertragung innerhalb von <strong>einem Jahr nach Ver\u00f6ffentlichung des Genehmigungsbeschlusses des Ministerrats<\/strong> im Amtsblatt abzuschlie\u00dfen. Wird dieses Zeitfenster verpasst, wird die Genehmigung automatisch annulliert, was die gesamte Transaktion m\u00f6glicherweise ung\u00fcltig macht.<\/p>\n<h3>Zus\u00e4tzliche Einschr\u00e4nkungen<\/h3>\n<ul>\n<li>Ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern ist der <strong>Kauf von landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen oder Ackerland im Allgemeinen untersagt<\/strong>.<\/li>\n<li>Der Erwerb von <strong>Gewerbeimmobilien<\/strong> erfordert in der Regel eine Partnerschaft mit einer lokalen TRNZ-Einheit.<\/li>\n<li>Eine <strong>Sicherheitsleistung von \u20ba500.000<\/strong> und eine formelle Sicherheitspr\u00fcfung sind \u00fcblicherweise erforderliche Voraussetzungen, bevor ein Antrag eingereicht werden kann.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Die 80%-Ausl\u00e4nderanteilsgrenze bei Neubauprojekten<\/h3>\n<p>Eine wichtige Aktualisierung vom Mai 2026 f\u00fchrte eine projektspezifische Schutzma\u00dfnahme ein: <strong>Nicht mehr als 80 % der Einheiten<\/strong> in einer einzelnen TRNZ-Wohnanlage d\u00fcrfen an ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer \u00fcbertragen werden. Diese Ma\u00dfnahme soll eine \u00fcberm\u00e4\u00dfige ausl\u00e4ndische Konzentration in Neubauprojekten verhindern und das Gemeinschaftsgef\u00fcge bewahren. Bautr\u00e4ger und K\u00e4ufer von Off-Plan-Immobilien m\u00fcssen diese Obergrenze bei ihrer Planung ber\u00fccksichtigen \u2013 sobald ein Projekt die 80%-Schwelle erreicht, werden keine weiteren Eigentums\u00fcbertragungen an Ausl\u00e4nder f\u00fcr diese Entwicklung genehmigt. Diese Regel gilt ausschlie\u00dflich f\u00fcr TRNZ-Projekte und hat keinen Bezug zu Entwicklungen in der Republik Zypern.<\/p>\n<h2>Die Steuer- &amp; Geb\u00fchrenstruktur 2026 f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer<\/h2>\n<p>Um Ihre Gesamterwerbskosten in der TRNZ zu verstehen, ist nun eine sorgf\u00e4ltige Navigation durch mehrere sich \u00fcberschneidende Geb\u00fchren erforderlich. Hier ist eine strukturierte Aufschl\u00fcsselung der obligatorischen Transaktionskosten, wie sie im Jahr 2026 bestehen:<\/p>\n<h3>1. Stempelsteuer<\/h3>\n<p>Die Stempelsteuer wird zu einem Standardsatz von <strong>0,5 % des Vertragswertes<\/strong> erhoben, zahlbar zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung oder -registrierung. Obwohl sie isoliert betrachtet gering ist, bildet sie einen Teil der kumulativen Kostenbelastung.<\/p>\n<h3>2. Mehrwertsteuer (VAT \/ KDV)<\/h3>\n<ul>\n<li>F\u00fcr <strong>neue Wohnimmobilien bis 300 m\u00b2<\/strong> betr\u00e4gt die Mehrwertsteuer typischerweise <strong>5 %<\/strong>.<\/li>\n<li>F\u00fcr <strong>neue Immobilien ab 300 m\u00b2<\/strong> steigt der Mehrwertsteuersatz auf <strong>10 %<\/strong>.<\/li>\n<li>Die Mehrwertsteuer f\u00e4llt nur an, wenn der Verk\u00e4ufer mehrwertsteuerpflichtig ist (d.h. ein Bautr\u00e4ger oder professioneller Verk\u00e4ufer). <strong>Wiederverkaufsimmobilien, die von Privatpersonen verkauft werden, sind in der Regel steuerbefreit<\/strong>, d.h. es wird keine Mehrwertsteuer erhoben \u2013 ein erheblicher Kostenvorteil f\u00fcr K\u00e4ufer, die den Sekund\u00e4rmarkt anstreben.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>3. \u00dcbertragungsgeb\u00fchr f\u00fcr Eigentumsurkunden (Grundbuchgeb\u00fchr)<\/h3>\n<p>Dies ist der bedeutendste \u2013 und derzeit am meisten diskutierte \u2013 Bestandteil der Erwerbskosten. Zwei unterschiedliche Zahlen kursieren auf dem Markt:<\/p>\n<ul>\n<li>Mehrere auf die TRNZ spezialisierte Rechts- und Steuerpraktiker nennen eine <strong>pauschale \u00dcbertragungsgeb\u00fchr von 9 % f\u00fcr nicht-t\u00fcrkische ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer<\/strong> (im Vergleich zu 6 % beim ersten Kauf und 8 % beim zweiten f\u00fcr B\u00fcrger der T\u00fcrkischen Republik T\u00fcrkei).<\/li>\n<li>Mehrere investitionsorientierte Quellen und neuere legislative Kommentare berichten, dass die \u00dcbertragungsgeb\u00fchr f\u00fcr ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige auf <strong>12 % des gesch\u00e4tzten Wertes der Immobilie<\/strong> standardisiert wurde, gegen\u00fcber einem historischen Bereich von 3\u20136 %.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Diese Diskrepanz von 9 % gegen\u00fcber 12 % ist nicht nur akademisch \u2013 bei einer Immobilie im Wert von 200.000 \u20ac bel\u00e4uft sich der Unterschied auf 6.000 \u20ac. Ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern wird dringend empfohlen, vor dem Abschluss eine aktuelle, schriftliche Rechtsauskunft \u00fcber den anwendbaren Satz f\u00fcr ihre spezifische Transaktion einzuholen.<\/p>\n<h3>4. J\u00e4hrliche Grundsteuer (laufende Haltungskosten)<\/h3>\n<p>Eines der investorenfreundlichsten Merkmale der TRNZ bleibt die sehr geringe laufende Grundsteuerbelastung. Die j\u00e4hrliche kommunale Grundsteuer wird pro Quadratmeter \u00fcberdachter Fl\u00e4che berechnet und liegt typischerweise zwischen <strong>3 und 7,15 T\u00fcrkischen Lira pro m\u00b2<\/strong>. F\u00fcr eine Standardwohnung von 100 m\u00b2 entspricht dies etwa <strong>300\u2013500 TL pro Jahr<\/strong> \u2013 oft weniger als 15 \u00a3 zu aktuellen Wechselkursen. Entscheidend ist, dass es in der TRNZ <strong>keine staatliche Immobiliensteuer<\/strong> gibt, sondern nur diese kommunalen Geb\u00fchren, wodurch die langfristigen Haltungskosten im internationalen Vergleich au\u00dfergew\u00f6hnlich wettbewerbsf\u00e4hig bleiben.<\/p>\n<h3>Gesamtkostensch\u00e4tzung f\u00fcr den Erwerb<\/h3>\n<p>Unter Ber\u00fccksichtigung aller obligatorischen Geb\u00fchren \u2013 \u00dcbertragungsgeb\u00fchr, Stempelsteuer, Mehrwertsteuer (sofern zutreffend), Anwaltskosten und Maklerprovision \u2013 sollten ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in der TRNZ derzeit mit <strong>Gesamterwerbskosten von etwa 8 % bis 20 % des Kaufpreises<\/strong> rechnen. Die gro\u00dfe Spanne spiegelt die ungel\u00f6ste Frage der \u00dcbertragungsgeb\u00fchr, die Anwendbarkeit der Mehrwertsteuer und die Verhandlung von Honoraren wider. Eine konservative Budgetierung am oberen Ende dieser Spanne ist ratsam, bis die legislative Klarheit best\u00e4tigt ist.<\/p>\n<h2>Strategische Implikationen f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren: Was dies in der Praxis bedeutet<\/h2>\n<p>Die kumulative Wirkung des Reformrahmens von 2024, der Eigentumsobergrenze vom Mai 2026 und des Dekrets vom August 2026 schafft ein Immobilieninvestitionsumfeld, das gleichzeitig strukturierter und anspruchsvoller ist als zu jedem fr\u00fcheren Zeitpunkt in der Geschichte der TRNZ. F\u00fcr Investoren sind die wichtigsten strategischen Erkenntnisse:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Geschwindigkeit ist jetzt gesetzlich vorgeschrieben:<\/strong> Die einmonatige Frist f\u00fcr die Registrierung und Steuerzahlung bei neuen Vertr\u00e4gen ist nicht verhandelbar. K\u00e4ufer m\u00fcssen Rechtsbeistand, Finanzierung und Steuerplanung vor der Unterzeichnung \u2013 nicht danach \u2013 vorhanden haben.<\/li>\n<li><strong>Alte Vertr\u00e4ge erfordern dringendes Handeln:<\/strong> Wenn Sie einen Kaufvertrag vor 2024 besitzen, der noch nicht registriert wurde, ist das 6-monatige Zeitfenster ab dem 7. August 2026 Ihre letzte Gelegenheit. Das Verpassen k\u00f6nnte den vollst\u00e4ndigen Verlust Ihrer vertraglichen Rechte bedeuten.<\/li>\n<li><strong>Die Due Diligence bez\u00fcglich des Ausl\u00e4nderanteils bei Entwicklungen ist unerl\u00e4sslich:<\/strong> Vor der Verpflichtung zu einem Off-Plan-Kauf m\u00fcssen K\u00e4ufer den aktuellen Ausl\u00e4nderanteil in der Zielentwicklung \u00fcberpr\u00fcfen. Der Kauf in ein Projekt, das bereits nahe an der 80%-Obergrenze liegt, birgt ein erhebliches Risiko bei der Eigentums\u00fcbertragung.<\/li>\n<li><strong>Die Frage der \u00dcbertragungsgeb\u00fchr von 9 % vs. 12 % erfordert eine L\u00f6sung:<\/strong> Schlie\u00dfen Sie keinen Vertrag ab, ohne eine definitive schriftliche Rechtsauskunft dar\u00fcber, welcher Satz f\u00fcr Ihre Transaktion gilt. Die finanziellen Eins\u00e4tze sind zu hoch, um dies zweideutig zu lassen.<\/li>\n<li><strong>Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen und Gewerbeimmobilien erfordern alternative Strukturen:<\/strong> K\u00e4ufer mit breiteren Portfolio-Ambitionen m\u00fcssen sich weit im Voraus \u00fcber konforme lokale Partnerschaftsvereinbarungen informieren.<\/li>\n<li><strong>Die Genehmigungsfrist des Ministerrats ist real:<\/strong> Da die Bearbeitung 3\u20136 Monate dauert und eine einj\u00e4hrige \u00dcbertragungsfrist nach Genehmigung besteht, kann der gesamte Erwerbszeitraum vom Vertrag bis zur Eigentumsurkunde 12\u201318 Monate betragen. Cashflow- und Finanzierungspl\u00e4ne m\u00fcssen dies ber\u00fccksichtigen.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Fazit: Ein st\u00e4rker regulierter Markt, aber die Chancen bleiben gro\u00df<\/h2>\n<p>Der Immobilienmarkt der TRNZ im August 2026 ist f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer zweifellos komplexer als noch vor zwei Jahren. Das Dekret 89\/2026 und der Reformrahmen von 2024 stellen eine bewusste politische Verschiebung hin zu gr\u00f6\u00dferer Aufsicht, strengeren Fristen und einem h\u00f6heren fiskalischen Beitrag von ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern dar. Doch die Grundlagen, die das internationale Interesse an Nordzypern geweckt haben, bleiben intakt: ein mediterranes Klima, wettbewerbsf\u00e4hige Einstiegspreise im Vergleich zu \u00e4hnlichen M\u00e4rkten, minimale laufende Grundsteuer und eine wachsende Infrastruktur.<\/p>\n<p>Der Unterschied besteht nun darin, dass die erfolgreiche Navigation in diesem Markt von Anfang an professionelle Beratung erfordert. Der regulatorische Rahmen belohnt vorbereitete, gut beratene K\u00e4ufer \u2013 und bestraft diejenigen, die die Einhaltung als nachtr\u00e4glichen Einfall betrachten.<\/p>\n<hr \/>\n<h2>Bereit, in Nordzypern zu investieren? Sprechen Sie noch heute mit unseren Experten.<\/h2>\n<p>Die Navigation durch die sich entwickelnden Immobilienvorschriften der TRNZ erfordert Spezialwissen und aktuelle rechtliche Einblicke. Unser Team aus erfahrenen Immobilienmaklern und Rechtspartnern in Nordzypern steht Ihnen bei jedem Schritt zur Seite \u2013 von der Identifizierung konformer Immobilien innerhalb Ihrer Eigentumsgrenzen \u00fcber die Verwaltung Ihres Antrags beim Ministerrat bis hin zur Sicherstellung, dass Ihre Eigentums\u00fcbertragung p\u00fcnktlich und innerhalb des Budgets abgeschlossen wird.<\/p>\n<p><strong>Machen Sie den ersten Schritt mit Zuversicht.<\/strong> <a href=\"\/contact\">Kontaktieren Sie noch heute unser Expertenteam f\u00fcr eine kostenlose, unverbindliche Beratung<\/a> oder <a href=\"\/properties\">durchsuchen Sie unseren kuratierten Katalog TRNZ-konformer Immobilien f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer<\/a>. 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