{"id":17935,"date":"2026-08-13T02:12:12","date_gmt":"2026-08-12T23:12:12","guid":{"rendered":"https:\/\/ncyprus.com.tr\/trnc-property-law-2026-complete-guide-to-new-foreign-buyer-regulations-taxes-decree-89-2026\/"},"modified":"2026-08-13T02:12:12","modified_gmt":"2026-08-12T23:12:12","slug":"trnc-property-law-2026-complete-guide-to-new-foreign-buyer-regulations-taxes-decree-89-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ncyprus.com.tr\/tr\/trnc-property-law-2026-complete-guide-to-new-foreign-buyer-regulations-taxes-decree-89-2026\/","title":{"rendered":"Kuzey K\u0131br\u0131s Emlak Hukuku 2026: Yeni Yabanc\u0131 Al\u0131c\u0131 D\u00fczenlemeleri, Vergiler ve Kararname 89\/2026 \u0130\u00e7in Eksiksiz Rehber<\/span>"},"content":{"rendered":"
\n

Kuzey K\u0131br\u0131s Emlak Piyasas\u0131 Anl\u0131k G\u00f6r\u00fcnt\u00fcs\u00fc: Yabanc\u0131 Al\u0131c\u0131lar \u0130\u00e7in B\u00fcy\u00fck D\u00fczenleyici Revizyon \u2014 A\u011fustos 2026<\/h2>\n

Kuzey K\u0131br\u0131s T\u00fcrk Cumhuriyeti (KKTC), yabanc\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131lar i\u00e7in emlak d\u00fczenlemesinde yeni bir d\u00f6neme girdi. 7 A\u011fustos 2026 itibar\u0131yla, yeni y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe giren 89\/2026 Say\u0131l\u0131 Kararname<\/strong> ile desteklenen kapsaml\u0131 bir kurallar b\u00fct\u00fcn\u00fc, Kuzey K\u0131br\u0131s’ta gayrimenkul edinmek isteyen herkes i\u00e7in manzaray\u0131 yeniden \u015fekillendirdi. Daha s\u0131k\u0131 m\u00fclkiyet limitlerinden ve zorunlu h\u00fck\u00fcmet onaylar\u0131ndan, kat\u0131 kay\u0131t son tarihlerine ve revize edilmi\u015f vergi yap\u0131lar\u0131na kadar, bu, KKTC emlak piyasas\u0131n\u0131n y\u0131llard\u0131r g\u00f6rd\u00fc\u011f\u00fc en \u00f6nemli d\u00fczenleyici s\u0131k\u0131la\u015ft\u0131rmad\u0131r.<\/p>\n

\u00d6nemli Yarg\u0131 Notu: Bu raporda tart\u0131\u015f\u0131lan t\u00fcm kurallar, yasalar ve rakamlar yaln\u0131zca KKTC mevzuat\u0131 ve uygulamas\u0131 kapsam\u0131nda ge\u00e7erlidir. G\u00fcneydeki tamamen ayr\u0131 K\u0131br\u0131s Cumhuriyeti yasal sistemi kapsam\u0131nda yap\u0131lan m\u00fclk al\u0131mlar\u0131 \u00fczerinde hi\u00e7bir etkisi yoktur.<\/em><\/p>\n

89\/2026 Say\u0131l\u0131 Kararname: 7 A\u011fustos 2026’da Ne De\u011fi\u015fti?<\/h2>\n

KKTC Resmi Gazetesi’nde 7 A\u011fustos 2026 tarihinde yay\u0131mlanan ve ayn\u0131 g\u00fcn y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe giren yabanc\u0131lar\u0131n ta\u015f\u0131nmaz mal edinimi hakk\u0131ndaki 89\/2026 Say\u0131l\u0131 Kararname, 90 g\u00fcnl\u00fck anayasal ge\u00e7erlili\u011fi 10 A\u011fustos 2026’da sona erecek olan \u00f6nceki 63\/2026 Say\u0131l\u0131 Kararname’nin (7 May\u0131s 2026 tarihli) yerini ald\u0131. Yeni kararname sadece usule ili\u015fkin bir yenileme de\u011fil; eski bir s\u00f6zle\u015fmeye sahip olsun ya da yeni bir sat\u0131n alma planlas\u0131n, her yabanc\u0131 al\u0131c\u0131n\u0131n derhal anlamas\u0131 gereken kritik zaman s\u0131n\u0131rl\u0131 y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckler getiriyor.<\/p>\n

89\/2026 Say\u0131l\u0131 Kararname ile Getirilen \u00d6nemli Son Tarihler<\/h3>\n
    \n
  • 2024 yasa de\u011fi\u015fikli\u011finden \u00f6nce imzalanan s\u00f6zle\u015fmeler:<\/strong> May\u0131s 2024’teki d\u00f6n\u00fcm noktas\u0131 niteli\u011findeki yasal reformdan \u00f6nce sat\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmesi imzalayan yabanc\u0131 al\u0131c\u0131lara, bu s\u00f6zle\u015fmeleri Tapu Dairesi’ne kaydettirmek ve \u0130\u00e7i\u015fleri Bakanl\u0131\u011f\u0131’na resmi olarak sat\u0131n alma izni ba\u015fvurusu (sat\u0131n alma izni<\/em>) sunmak i\u00e7in 7 A\u011fustos 2026’dan itibaren 6 ayl\u0131k bir s\u00fcre<\/strong> tan\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r.<\/li>\n
  • Halihaz\u0131rda sat\u0131n al\u0131nm\u0131\u015f, tamamlanm\u0131\u015f ve teslim edilmi\u015f m\u00fclkler:<\/strong> Bir m\u00fclk\u00fcn halihaz\u0131rda tamamlanm\u0131\u015f, al\u0131c\u0131ya fiziksel olarak teslim edilmi\u015f ve kararname \u00f6ncesinde sat\u0131n al\u0131nm\u0131\u015f olmas\u0131 durumunda, tapu devrini tamamlamak ve devir \u00fccreti, KDV (varsa), stopaj vergisi ve di\u011fer uygulanabilir \u00fccretler dahil olmak \u00fczere t\u00fcm \u00f6denmemi\u015f vergi ve har\u00e7lar\u0131 \u00f6demek i\u00e7in 7 A\u011fustos 2026’dan itibaren c\u00f6mert ama kesin 36 ayl\u0131k bir s\u00fcre<\/strong> sa\u011flanm\u0131\u015ft\u0131r.<\/li>\n
  • 7 A\u011fustos 2026’dan sonra imzalanan yeni s\u00f6zle\u015fmeler:<\/strong> Rejim burada \u00f6zellikle kat\u0131 hale geliyor. T\u00fcm vergi ve har\u00e7lar \u00f6denmeli, s\u00f6zle\u015fme ilgili il\u00e7e Tapu Dairesi’ne kaydedilmeli ve<\/strong> \u0130\u00e7i\u015fleri Bakanl\u0131\u011f\u0131’na sat\u0131n alma izni ba\u015fvurusu yap\u0131lmal\u0131d\u0131r \u2014 hepsi de imza tarihinden itibaren tek bir bir ayl\u0131k s\u00fcre<\/strong> i\u00e7inde. Buna uyulmamas\u0131, s\u00f6zle\u015fme haklar\u0131n\u0131n kaybedilmesi ve sonraki herhangi bir tapu devri ba\u015fvurusunun reddedilmesi riskini ta\u015f\u0131r.<\/li>\n<\/ul>\n

    KKTC yetkililerinden gelen mesaj a\u00e7\u0131k: yabanc\u0131 uyruklular i\u00e7in gayri resmi, gev\u015fek zamanl\u0131 m\u00fclk i\u015flemlerinin d\u00f6nemi sona erdi. Uyum, art\u0131k m\u00fclkiyetin bir ko\u015fulu, sadece bir formalite de\u011fil.<\/p>\n

    2024\u20132026 M\u00fclkiyet \u00c7er\u00e7evesi: Limitler, Onaylar ve S\u0131n\u0131rlar<\/h2>\n

    A\u011fustos 2026 kararnamesi, 21 May\u0131s 2024<\/strong> tarihinde y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe giren ana yasal reformla olu\u015fturulan daha geni\u015f bir d\u00fczenleyici mimari i\u00e7inde i\u015flemektedir. Bu \u00e7er\u00e7eveye g\u00f6re, yabanc\u0131 uyruklular KKTC’de ta\u015f\u0131nmaz mal\u0131 yaln\u0131zca Bakanlar Kurulu’ndan bireysel onay<\/strong> ile edinebilirler. Tipik yol, \u0130\u00e7i\u015fleri Bakanl\u0131\u011f\u0131’na ba\u015fvuru, ard\u0131ndan g\u00fcvenlik ve finansal ge\u00e7mi\u015f kontrolleri ve nihayetinde resmi bir Bakanlar Kurulu karar\u0131 ile sonu\u00e7lan\u0131r. \u0130\u015flem s\u00fcreleri genellikle 3 ila 6 ay<\/strong> aras\u0131nda de\u011fi\u015fmektedir.<\/p>\n

    Standart Yabanc\u0131 Al\u0131c\u0131lar \u0130\u00e7in Nicel M\u00fclkiyet Limitleri<\/h3>\n

    A\u015fa\u011f\u0131daki limitler, KKTC’deki yabanc\u0131 bir bireysel al\u0131c\u0131 i\u00e7in standart tavan\u0131 temsil etmektedir:<\/p>\n

      \n
    • Geli\u015fmemi\u015f arazi:<\/strong> En fazla 1.338 m\u00b2<\/strong> b\u00fcy\u00fckl\u00fc\u011f\u00fcnde bir arsa, sadece tek bir konut birimi in\u015fa etme izniyle.<\/li>\n
    • M\u00fcstakil ev:<\/strong> En fazla 3.300 m\u00b2<\/strong> b\u00fcy\u00fckl\u00fc\u011f\u00fcnde bir arsa \u00fczerinde bir m\u00fclk, ayn\u0131 arsa \u00fczerinde ek bir konut birimi in\u015fa etme hakk\u0131 olmaks\u0131z\u0131n.<\/li>\n
    • Apartmanlar:<\/strong> \u00c7ok birimli konut binalar\u0131nda en fazla 3 daire<\/strong>.<\/li>\n
    • Konut komplekslerindeki dubleks villalar:<\/strong> Genellikle tek bir kompleks i\u00e7inde yabanc\u0131 al\u0131c\u0131 ba\u015f\u0131na en fazla 2 dubleks villa<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n

      Tan\u0131nm\u0131\u015f Devletlerden Gelen Al\u0131c\u0131lar \u0130\u00e7in Art\u0131r\u0131lm\u0131\u015f Limitler<\/h3>\n

      KKTC’yi resmi olarak tan\u0131yan ve KKTC vatanda\u015flar\u0131na kar\u015f\u0131l\u0131kl\u0131 e\u015fit haklar tan\u0131yan \u00fclkelerden gelen yabanc\u0131 bireyler ve t\u00fczel ki\u015filer, daha y\u00fcksek e\u015fiklerden yararlan\u0131r: Bakanlar Kurulu onay\u0131 ile hala bir konut sitesinde en fazla 6 daire<\/strong> veya en fazla 3 \u00e7ift katl\u0131 m\u00fcstakil villa<\/strong>.<\/p>\n

      Bir Y\u0131ll\u0131k Tapu Devri Kural\u0131<\/h3>\n

      Al\u0131c\u0131lar taraf\u0131ndan genellikle sadece sat\u0131n almaya odaklan\u0131ld\u0131\u011f\u0131 i\u00e7in g\u00f6zden ka\u00e7\u0131r\u0131lan kritik bir usul son tarihi, Tapu Dairesi’nin onay karar\u0131n\u0131n Resmi Gazete’de yay\u0131mlanmas\u0131ndan itibaren bir y\u0131l i\u00e7inde tapu devrini tamamlama<\/strong> gereklili\u011fidir. Bu s\u00fcre ka\u00e7\u0131r\u0131l\u0131rsa, onay otomatik olarak iptal edilir ve potansiyel olarak t\u00fcm i\u015flem ge\u00e7ersiz hale gelir.<\/p>\n

      Ek K\u0131s\u0131tlamalar<\/h3>\n
        \n
      • Yabanc\u0131 al\u0131c\u0131lar\u0131n genellikle tar\u0131m arazisi veya tarla sat\u0131n almalar\u0131 yasakt\u0131r<\/strong>.<\/li>\n
      • Ticari m\u00fclk<\/strong> edinimi genellikle yerel bir KKTC kurulu\u015fuyla ortakl\u0131k gerektirir.<\/li>\n
      • Bir ba\u015fvurunun sunulabilmesi i\u00e7in genellikle \u20ba500.000 g\u00fcvenlik depozitosu<\/strong> ve resmi bir g\u00fcvenlik kontrol\u00fc \u00f6n ko\u015fuldur.<\/li>\n<\/ul>\n

        Yeni Geli\u015fmelerde %80 Yabanc\u0131 M\u00fclkiyet S\u0131n\u0131r\u0131<\/h3>\n

        May\u0131s 2026’da \u00f6nemli bir g\u00fcncelleme, proje d\u00fczeyinde bir g\u00fcvence getirdi: herhangi bir KKTC konut projesindeki birimlerin %80’inden fazlas\u0131<\/strong> yabanc\u0131 al\u0131c\u0131lara devredilemez. Bu \u00f6nlem, yeni in\u015fa projelerinde a\u015f\u0131r\u0131 yabanc\u0131 yo\u011funla\u015fmas\u0131n\u0131 \u00f6nlemek ve topluluk dengesini korumak i\u00e7in tasarlanm\u0131\u015ft\u0131r. Geli\u015ftiriciler ve plan d\u0131\u015f\u0131 al\u0131c\u0131lar, bu s\u0131n\u0131r\u0131 planlamalar\u0131na dahil etmelidir \u2014 bir proje %80 e\u015fi\u011fine ula\u015ft\u0131\u011f\u0131nda, o geli\u015ftirme i\u00e7in ba\u015fka yabanc\u0131 tapu devirleri onaylanmayacakt\u0131r. Bu kural yaln\u0131zca KKTC projeleri i\u00e7in ge\u00e7erlidir ve K\u0131br\u0131s Cumhuriyeti’ndeki geli\u015fmelerle hi\u00e7bir ba\u011flant\u0131s\u0131 yoktur.<\/p>\n

        Yabanc\u0131 Al\u0131c\u0131lar \u0130\u00e7in 2026 Vergi ve Har\u00e7 Yap\u0131s\u0131<\/h2>\n

        KKTC’deki toplam edinme maliyetinizi anlamak, art\u0131k birka\u00e7 \u00f6rt\u00fc\u015fen \u00fccreti dikkatlice y\u00f6netmeyi gerektiriyor. \u0130\u015fte 2026 itibar\u0131yla zorunlu i\u015flem maliyetlerinin yap\u0131land\u0131r\u0131lm\u0131\u015f bir d\u00f6k\u00fcm\u00fc:<\/p>\n

        1. Damga Vergisi<\/h3>\n

        Damga vergisi, s\u00f6zle\u015fme imzalama veya kay\u0131t an\u0131nda \u00f6denmek \u00fczere s\u00f6zle\u015fme de\u011ferinin %0,5’i<\/strong> oran\u0131nda standart bir oranda al\u0131n\u0131r. Tek ba\u015f\u0131na m\u00fctevaz\u0131 olsa da, k\u00fcm\u00fclatif maliyet y\u00fck\u00fcn\u00fcn bir par\u00e7as\u0131n\u0131 olu\u015fturur.<\/p>\n

        2. Katma De\u011fer Vergisi (KDV)<\/h3>\n