Законы о Недвижимости Северного Кипра 2025: Обязательные Изменения для Разумных Покупателей

Правила для иностранцев, покупающих недвижимость на Северном Кипре, несколько раз менялись с 2023 года: плата за титул собственности то повышалась, то снижалась, закон об иностранной собственности был изменен в 2024 году, а новые ограничения были введены указом в мае 2026 года. Эта статья была впервые опубликована в 2025 году и переписана с учетом ситуации на октябрь 2026 года. В ней обобщаются изменения, указываются источники каждого пункта и перечисляется, что необходимо уточнить у юриста.

Правовая база

Иностранцы покупают недвижимость в ТРСК в соответствии с Законом о приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде (иностранцами). Он был изменен Законом 39/2024, вступившим в силу с мая 2024 года (текст Официального вестника). 11 мая 2026 года указ, имеющий силу закона (yasa gücünde kararname), вновь переписал правила приобретения. Он вступил в силу после публикации и должен быть представлен Ассамблее (Nokta Kıbrıs, 11 мая 2026; Kıbrıs Manşet, 12 мая 2026). Мы не видели номер указа или его окончательный текст в вестнике, поэтому приведенные ниже пункты основаны на этих новостных сообщениях.

Что иностранный покупатель может владеть после мая 2026 года

Каждая покупка по-прежнему требует разрешения Совета Министров. Согласно сообщениям, с этим разрешением иностранное физическое или юридическое лицо может приобрести:

• до 3 квартир, или до 6 для граждан стран, которые признают ТРСК и предоставляют гражданам ТРСК те же права;
• до 2 вилл в жилищном проекте или на участке, или до 3 для граждан этих стран;
• один дом на участке площадью до 1 338 м² (один дёнюм), или отдельно стоящий дом на участке площадью до 3 300 м², без второго жилого строения на этом участке.

В одном сообщении добавляется, что не более 80% объектов в жилищном проекте могут быть проданы иностранцам. Мы нашли этот пункт только в одном источнике.

Более крупные покупки для инвестиций возможны только для проектов в сфере туризма, образования, здравоохранения, промышленности, сельского хозяйства, технологий или исследований. Инвестор должен внести не менее 10 миллионов евро в банк ТРСК и потратить их на проект в течение двух лет. Жилищное строительство с последующей продажей не считается инвестицией.

Если у вас уже есть договор

Указ устанавливает сроки для регистрации существующих договоров купли-продажи в Земельном кадастре и подачи заявления на разрешение. Два сообщения расходятся в длительности: одно говорит об одном месяце, другое — о шести месяцах. Договоры, не зарегистрированные вовремя, могут быть признаны недействительными. Покупатели, чьи договоры превышают их новое право, сталкиваются с дополнительной платой, сообщается, что это 1% от цены, если заявлено вовремя, и 3%, если поздно. Некоторые могут получить 10-летний сертификат права пользования, в то время как продавец сохраняет право собственности.

Если вы подписали договор до мая 2026 года и еще не перевели право собственности, немедленно спросите своего юриста, какой срок применяется к вам и зарегистрирован ли ваш договор.

Доверительные соглашения

Соглашения, по которым местное лицо или компания владеет собственностью для иностранца, также подпадают под новые сроки. Любое соглашение, используемое для обхода ограничений на владение, должно быть рассмотрено юристом.

Сборы

• Плата за передачу титула собственности для иностранцев выросла с 6% до 12% в начале 2023 года и оставалась на уровне 12% в феврале 2024 года (Bağımsız, 7 февраля 2024).
• Руководства для покупателей теперь указывают 9% за объект (Select Estates, октябрь 2026). Мы не нашли официального акта, подтверждающего эту цифру.
• Временное снижение, опубликованное 7 октября 2026 года, устанавливает 4% на первую собственность иностранца, 5,5% на вторую и 6% на третью, до 5 января 2027 года включительно (Haber Kıbrıs).

Гербовый сбор (0,5%) и НДС на новостройки (5%) остались без изменений. Полные данные приведены в нашем руководстве по налогам на недвижимость.

Налог при продаже

Закон о подоходном налоге (поправка) 31/2025 от июня 2025 года делает прибыль от любого отчуждения собственности облагаемой налогом, независимо от того, как она была приобретена. Его одноразовое освобождение для семейного дома не применяется к иностранцам (текст закона). Спросите бухгалтера о ставке, которая применяется к вам.

Что делать сейчас

1. Нанять лицензированного юриста ТРСК, который действует исключительно в ваших интересах.
2. Проверить, сколько объектов недвижимости вы уже владеете или заключили договор, и соответствует ли новая покупка ограничениям.
3. Убедиться, что каждый договор заверен и зарегистрирован, а заявление на разрешение подано в установленный срок.
4. Запланировать бюджет на плату за передачу по стандартной ставке, если только ваша передача не произойдет точно в период снижения.

Для получения юридической информации о типах титулов собственности см. наше руководство по титулам собственности. Вопросы о конкретном доме: свяжитесь с нами.

Эта статья является общей информацией, а не юридической или налоговой консультацией. Правила меняются; подтвердите детали вашей покупки у лицензированного юриста на Северном Кипре.

Последний пересмотр: 24 октября 2026 г.