Nordzypern Immobilienrecht 2025: Wichtige Änderungen für kluge Käufer

Die Regeln für den Immobilienkauf durch Ausländer in Nordzypern haben sich seit 2023 mehrfach geändert: Die Gebühr für die Eigentumsurkunde stieg und sank dann wieder, das Gesetz über ausländisches Eigentum wurde 2024 geändert, und im Mai 2026 traten neue Beschränkungen per Dekret in Kraft. Dieser Artikel wurde erstmals 2025 veröffentlicht und wurde überarbeitet, um den Stand vom Oktober 2026 widerzuspiegeln. Er fasst zusammen, was sich geändert hat, gibt an, woher jeder Punkt stammt, und listet auf, was mit einem Anwalt zu bestätigen ist.

Der rechtliche Rahmen

Ausländer kaufen Immobilien in der TRNZ gemäß dem Gesetz über den Erwerb von unbeweglichem Vermögen und langfristige Pacht (Ausländer). Es wurde durch das Gesetz 39/2024 geändert, das seit Mai 2024 in Kraft ist (Text des Amtsblattes). Am 11. Mai 2026 hat ein Dekret mit Gesetzeskraft (yasa gücünde kararname) die Erwerbsregeln erneut neu gefasst. Es trat mit der Veröffentlichung in Kraft und soll der Versammlung vorgelegt werden (Nokta Kıbrıs, 11. Mai 2026; Kıbrıs Manşet, 12. Mai 2026). Wir haben die Nummer des Dekrets oder seinen endgültigen Amtsblatttext nicht gesehen, daher stützen sich die folgenden Punkte auf diese Nachrichtenberichte.

Was ein ausländischer Käufer nach Mai 2026 besitzen darf

Jeder Kauf bedarf weiterhin der Genehmigung des Ministerrates. Den Berichten zufolge darf eine ausländische Einzelperson oder Firma mit dieser Genehmigung erwerben:

• bis zu 3 Wohnungen, oder bis zu 6 für Bürger von Ländern, die die TRNZ anerkennen und TRNZ-Bürgern das gleiche Recht einräumen;
• bis zu 2 Villen in einem Wohnprojekt oder einer Anlage, oder bis zu 3 für Bürger dieser Länder;
• ein Haus auf einem Grundstück von bis zu 1.338 m² (ein Dönüm), oder ein freistehendes Haus auf einem Grundstück von bis zu 3.300 m², ohne dass eine zweite Wohnung auf diesem Grundstück gebaut wird.

Ein Bericht fügt hinzu, dass nicht mehr als 80 % der Einheiten in einem Wohnprojekt an Ausländer verkauft werden dürfen. Diesen Punkt fanden wir nur in einer Quelle.

Größere Käufe zu Investitionszwecken sind nur für Projekte in den Bereichen Tourismus, Bildung, Gesundheit, Industrie, Landwirtschaft, Technologie oder Forschung möglich. Der Investor muss mindestens 10 Millionen Euro bei einer TRNZ-Bank einzahlen und diese innerhalb von zwei Jahren für das Projekt ausgeben. Bau- und Verkauf von Wohnungen zählt nicht als Investition.

Wenn Sie bereits einen Vertrag haben

Das Dekret setzt Fristen für die Registrierung bestehender Kaufverträge im Grundbuchamt und die Beantragung einer Genehmigung. Die beiden Berichte widersprechen sich in der Länge: einer sagt einen Monat, der andere sechs Monate. Verträge, die nicht rechtzeitig registriert werden, können als ungültig behandelt werden. Käufer, deren Verträge ihre neue Berechtigung überschreiten, müssen eine zusätzliche Gebühr entrichten, die Berichten zufolge 1 % des Preises beträgt, wenn sie rechtzeitig deklariert wird, und 3 %, wenn sie verspätet ist. Einige erhalten möglicherweise ein 10-jähriges Nutzungsrechtzertifikat, während der Verkäufer das Eigentum behält.

Wenn Sie vor Mai 2026 unterschrieben und den Titel noch nicht übertragen haben, fragen Sie jetzt Ihren Anwalt, welche Frist für Sie gilt und ob Ihr Vertrag registriert ist.

Treuhändervereinbarungen

Vereinbarungen, bei denen eine lokale Person oder Firma Eigentum für einen Ausländer hält, fallen ebenfalls unter die neuen Fristen. Jede Vereinbarung, die dazu dient, die Eigentumsgrenzen zu umgehen, sollte von einem Anwalt überprüft werden.

Gebühren

• Die Übertragungsgebühr für Eigentumsurkunden für Ausländer stieg Anfang 2023 von 6 % auf 12 % und blieb im Februar 2024 bei 12 % (Bağımsız, 7. Februar 2024).
• Käuferführer geben jetzt 9 % pro Immobilie an (Select Estates, Oktober 2026). Wir haben den offiziellen Akt hinter dieser Zahl nicht gefunden.
• Eine am 7. Oktober 2026 veröffentlichte vorübergehende Ermäßigung setzt 4 % für die erste Immobilie eines Ausländers, 5,5 % für eine zweite und 6 % für eine dritte fest, bis einschließlich 5. Januar 2027 (Haber Kıbrıs).

Stempelsteuer (0,5 %) und Mehrwertsteuer auf Neubauten (5 %) sind unverändert. Vollständige Zahlen finden Sie in unserem Leitfaden zu Immobiliensteuern.

Steuer beim Verkauf

Das Einkommensteuer (Änderungs-)Gesetz 31/2025 vom Juni 2025 macht Gewinne aus jeder Veräußerung von Immobilien steuerpflichtig, unabhängig davon, wie sie erworben wurden. Seine einmalige Befreiung für ein Familienheim gilt nicht für Ausländer (Gesetzestext). Fragen Sie einen Buchhalter nach dem für Sie geltenden Satz.

Was jetzt zu tun ist

1. Beauftragen Sie einen lizenzierten TRNZ-Anwalt, der ausschließlich für Sie tätig ist.
2. Prüfen Sie, wie viele Immobilien Sie bereits besitzen oder vertraglich vereinbart haben und ob ein Neukauf die Grenzen einhält.
3. Stellen Sie sicher, dass jeder Vertrag innerhalb der Frist gestempelt und registriert und der Genehmigungsantrag gestellt wird.
4. Planen Sie die Übertragungsgebühr zum Standardsatz ein, es sei denn, Ihre Übertragung erfolgt mit Sicherheit innerhalb einer Ermäßigungsperiode.

Für den rechtlichen Hintergrund zu den Urkundentypen siehe unseren Leitfaden zu Eigentumsurkunden. Fragen zu einem bestimmten Haus: kontaktieren Sie uns.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, nicht der Rechts- oder Steuerberatung. Regeln ändern sich; bestätigen Sie die Details für Ihren Kauf mit einem lizenzierten Anwalt in Nordzypern.

Zuletzt überprüft: 24. Oktober 2026