4 סודות של היבטים משפטיים של בעלות על נכס בצפון קפריסין

רכישת נכס בצפון קפריסין כזר היא חוקית ונפוצה, אך התהליך שונה מזה שבבריטניה או באיחוד האירופי בדרכים חשובות. אין סודות אמיתיים, רק ארבע נקודות שקונים לרוב טועים בהן. מדריך זה מסביר כל אחת מהן והיכן לבדוק אותה.

1. סוג שטר הקניין קובע את הסיכון שלכם

בגלל ההיסטוריה של האי, קרקעות בצפון מוחזקות תחת סוגים שונים של שטרות: שטר טורקי או זר מלפני 1974, שטר חליפין (eşdeğer), שטר הקצאה (TMD), קרקע מדינה של צפון קפריסין, וקרקע שעדיין רשומה על שם בעלים קפריסאי יווני מלפני 1974. הם נושאים רמות סיכון שונות שבעלים קודם יוכל לתבוע את הקרקע, והם משפיעים על מכירה חוזרת. מדריכים מתארים את הקטגוריות באופן עקבי (In Your Pocket), אך רק חיפוש במרשם המקרקעין של החלקה הספציפית יגיד לכם איזה סוג חל. מדריך שטרות הקניין שלנו מסביר כל סוג.

2. אתם זקוקים לאישור, ויש מגבלות

זרים זקוקים לאישור ממועצת השרים עבור כל רכישה. צו שנכנס לתוקף ב-11 במאי 2026 קובע את המגבלות. כפי שדווח, זר רשאי לרכוש עד 3 דירות (6 לאזרחי מדינות המכירות בצפון קפריסין על בסיס הדדי), עד 2 וילות בפרויקט (3 לאותם אזרחים), או בית אחד על שטח של עד 1,338 מ”ר או בית צמוד קרקע על שטח של עד 3,300 מ”ר (Nokta Kıbrıs, 11 במאי 2026; Kıbrıs Manşet, 12 במאי 2026). הבקשה כוללת תעודת רישום פלילי עדכנית. קבלת האישור יכולה לארוך חודשים, ולכן בדרך כלל חותמים ומשלמים תחילה ומקבלים את שטר הקניין לאחר קבלת האישור. ראו את המדריך שלנו לכללים לפרטים.

3. רשמו את החוזה בזמן

עד שהבעלות תועבר אליכם, ההגנה שלכם היא חוזה המכירה, ולכן יש להחתים ולרשום אותו במרשם המקרקעין. מס בולים הוא 0.5% מהמחיר ומשולם בעת החתמת החוזה, בדרך כלל תוך 21 יום מהחתימה (Select Estates). הרישום מגן על תביעתכם מפני מכירות או משכנתאות מאוחרות יותר על ידי המוכר. צו מאי 2026 קובע גם מועדים לרישום חוזים קיימים ולהגשת בקשה לאישור. דיווחי חדשות חלוקים לגבי אורכם, וחוזה מאוחר עלול להיחשב כבלתי תקף. שאלו את עורך הדין שלכם לגבי המועד המדויק במקרה שלכם.

4. השתמשו בעורך דין משלכם ובצעו את הבדיקות

השתמשו בעורך דין בעל רישיון בצפון קפריסין הפועל עבורכם בלבד, ולא עבור היזם או המוכר. בדיקה נאותה כוללת:

• רישום במרשם המקרקעין: בעלים, סוג שטר, סטטוס לפני 1974, משכנתאות וצווי בית משפט;
• היתרי תכנון ובנייה, והאם יונפקו שטרות נפרדים לכל יחידה;
• החוזה: לוח תשלומים, תאריך השלמה, קנסות על עיכוב, מה כלול, ומי משלם אילו עמלות;
• העלות המלאה: מס בולים, מע”מ על בנייה חדשה, עמלת העברת שטר קניין ושכר טרחת עורך דין. ראו את מדריך המסים שלנו;
• מס בעת מכירה: רווחים חייבים במס על פי חוק 31/2025, והפטור החד פעמי לבית מגורים אינו חל על זרים (נוסח החוק).

סדר הרכישה הרגיל

1. בחרו את הנכס ושלמו דמי שמירה כנגד הסכם שמירה כתוב.
2. עורך הדין שלכם מבצע את הבדיקות הנ”ל.
3. חתמו על חוזה המכירה; החתימו ורשמו אותו במרשם המקרקעין.
4. עורך הדין שלכם מגיש בקשה לאישור רכישה.
5. שלמו על פי החוזה.
6. לאחר קבלת האישור ותשלום העמלות, הבעלות מועברת על שמכם.

אתם יכולים לעיין בבתים בקטלוג שלנו ולשאול אותנו שאלות לגבי כל אחד מהם דרך דף יצירת הקשר שלנו.

מאמר זה הוא מידע כללי, ולא ייעוץ משפטי או מס. הכללים משתנים; אשרו את הפרטים עבור הרכישה שלכם עם עורך דין מורשה בצפון קפריסין.

עודכן לאחרונה: 24 באוקטובר 2026