מיסי נכסים בצפון קפריסין: מס בולים, מע"מ, דמי העברה ועלויות שנתיות שכל קונה זר חייב לתקצב לשנת 2026

קניה בצפון קפריסין עולה יותר ממחיר המבוקש. קונה זר משלם מס בולים על החוזה, עמלת העברת שטר קניין למרשם המקרקעין, ועל בנייה חדשה, מע”מ. בנוסף לכך מגיעים עורך דין וכמה עמלות קבועות. מדריך זה מפרט כל פריט, מציין מאין מגיע כל נתון ועד כמה אנו בטוחים בו, ומתאר דוגמה במחיר המבוקש החציוני בקטלוג שלנו.

דבר אחד שחשוב לדעת קודם: עמלת ההעברה לזרים השתנתה מספר פעמים מאז 2023, והפחתה זמנית בתוקף כעת. התייחסו לכל אחוז להלן כדבר שיש לאשר עם עורך הדין שלכם עבור הרכישה שלכם.

מסים ועמלות בעת קניה

מס בולים: 0.5% ממחיר החוזה

מס בולים נגבה על חוזה המכירה כאשר הוא מוטבע ונרשם, בדרך כלל תוך 21 יום מהחתימה. מדריכי קונים מסכימים על 0.5% (Select Estates, עודכן ב-10 באוקטובר 2026; Ordently). מדריך בשפה הטורקית מוסיף כי 0.1% נמוך יותר חל על חלק מחוזה גדול מאוד מעל 89,000,000 לירות טורקיות (PazarKıbrıs); לא הצלחנו לאשר את הטווח הזה במקומות אחרים.

מע”מ (KDV): 5% על בית חדש מקבלן

בית חדש הנרכש מקבלן נושא מע”מ בשיעור 5%, המשולם בדרך כלל בעת המסירה. מכירה חוזרת בין אנשים פרטיים אינה נושאת מע”מ (Tekce; Select Estates). אם אתם קונים על הנייר, שאלו את הקבלן בכתב אם המחיר כולל מע”מ ומתי הוא אמור להיות משולם.

עמלת העברת שטר קניין

זהו הפריט הגדול ביותר והפריט שזז הכי הרבה:

• תחילת 2023: מועצת השרים העלתה את העמלה לזרים מ-6% ל-12%. כאשר תקנת העמלות חודשה בפברואר 2024, השיעור נשאר 12% (Bağımsız, 7 בפברואר 2024).
• 2025–2026: מדריכי קונים עדכניים מציינים 9% לכל נכס עבור קונים זרים (Select Estates; Ordently; Tekce). לא מצאנו את החוק הרשמי שקבע 9%, לכן התייחסו לכך כאל נתון עבודה, לא כאל נתון מאושר.
• כעת, עד 5 בינואר 2027 כולל: החלטת מועצת השרים שפורסמה בעיתון הרשמי ב-7 באוקטובר 2026 הורידה את עמלות מרשם המקרקעין לתקופה מוגבלת. עבור זרים הסכום הכולל מדווח כ-4% על נכס ראשון, 5.5% על נכס שני ו-6% על נכס שלישי. אזרחי מדינות המכירות ב-TRNC משלמים 4% על נכס ראשון ושני (ירידה מ-6%) (Haber Kıbrıs, 7 באוקטובר 2026).

ההפחתה חלה על עסקאות במרשם המקרקעין, כך שמה שחשוב הוא מתי שטר הקניין שלכם מועבר, לא מתי אתם חותמים. קונים על הנייר בדרך כלל מעבירים את שטר הקניין שנים לאחר החתימה, כך שרובם ישלמו את השיעור שיחול בתאריך מאוחר יותר. מקורות גם חלוקים בשאלה האם חלק מהעמלה נגבה בעת רישום החוזה: מדריך אחד אומר שכן, אחרים אומרים שכולה משולמת בעת ההעברה. שאלו את עורך הדין שלכם מה חל עליכם ואיזה ערך ישמש את מרשם המקרקעין לחישוב העמלה.

עלויות חד פעמיות אחרות

• עורך הדין שלכם. מדריכים מציינים כ-1,000–1,500 ליש”ט בתוספת מע”מ עבור רכישה סטנדרטית (Select Estates). קבלו הצעת מחיר בכתב. השתמשו בעורך דין הפועל רק עבורכם, לא עורך הדין של הקבלן.
• אישור רכישה. זרים זקוקים לאישור מועצת השרים. הבקשה נושאת עמלה ממשלתית קבועה, המדווחת כמחצית משכר המינימום החודשי (Select Estates); עורך הדין שלכם יאשר את הסכום הנוכחי.
• חיובים של קבלנים על בנייה חדשה. חיבורי חשמל ומים, תרומות שנאי והשנה הראשונה של דמי אתר מחויבים לעיתים קרובות בנפרד. בקשו את הרשימה המלאה לפני שאתם חותמים.

עלויות בזמן בעלות על הנכס

• מס רכוש שנתי. כל עירייה גובה מס שנתי צנוע, בדרך כלל לפי מטר מרובע. השיעורים שונים בין עיריות ולא הצלחנו למצוא טבלה רשמית, לכן שאלו את העירייה או את עורך הדין שלכם לגבי הנתון עבור הכתובת שלכם.
• דמי אתר. במתחם עם בריכה, גינות או אבטחה, חברת הניהול גובה עמלה שנתית. בקשו את הדוחות הכספיים בפועל של השנה שעברה, לא הערכה.
• מס על הכנסות משכר דירה. שכר דירה שנצבר ב-TRNC מוצהר שם. לא מצאנו הצהרה אמינה על השיעורים וההקלות הנוכחיים, לכן דברו עם רואה חשבון מקומי לפני שאתם משכירים את הנכס.
• מס בעת מכירה. חוק מס הכנסה (תיקון) 31/2025, שאושר ב-2 ביוני 2025, הופך רווחים מכל מכירה, החלפה, מתנה או סילוק אחר של נכס לחייבים במס, ללא קשר לאופן רכישת הנכס. הפטור החד-פעמי שלו לבית משפחה אינו כולל במפורש זרים (נוסח חוק 31/2025). נוסח החוק שקראנו אינו מציין את השיעור; רואה חשבון צריך לחשב אותו עבור המקרה שלכם.

דוגמה מחושבת ב-184,000 ליש”ט

184,000 ליש”ט הוא מחיר המבוקש החציוני של 2,168 היחידות הזמינות ב-הקטלוג שלנו ב-24 באוקטובר 2026 (מחירים מבוקשים, לא מכירות שהושלמו). הנתונים מניחים קונה זר הרוכש נכס ראשון ומשתמשים בשיעורי המדריך לעיל.

אם שטר הקניין יועבר עד 5 בינואר 2027 בשיעור המדווח של 4%, עמלת ההעברה על 184,000 ליש”ט תהיה 7,360 ליש”ט במקום 16,560 ליש”ט. חיובים של קבלנים, עמלת האישור וריהוט אינם כלולים לעיל.

לפני שאתם חותמים

• בקשו מעורך הדין שלכם לוח זמנים כתוב של עלויות עבור הרכישה שלכם: כל מס, שיעורו, בסיסו ומתי הוא משולם.
• בדקו אם מחיר החוזה כולל מע”מ ואילו חיובים של קבלנים הם נוספים.
• רשמו והטביעו את החוזה בזמן; שאלו את עורך הדין שלכם לגבי המועד האחרון.
• תקצבו את עמלת ההעברה בשיעור הסטנדרטי אלא אם כן ההעברה שלכם בוודאות תתרחש בתוך תקופת הפחתה.

לצד המשפטי של הקניה, ראו את המדריכים שלנו ל-הכללים לקונים זרים ו-סוגי שטרי קניין. אם אתם רוצים עזרה בהשוואת העלות המלאה של בתים ספציפיים, צרו קשר.

מאמר זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מס. הכללים משתנים; אשרו את הפרטים עבור הרכישה שלכם עם עורך דין מורשה בצפון קפריסין.

נבדק לאחרונה: 24 באוקטובר 2026