צפון קפריסין עלויות רכישה מפורטות: כל עמלה נסתרת, חיוב ועלות מפתיעה שקונים זרים חייבים לתקצב לשנת 2026

מחיר המבוקש אינו מה שבית בצפון קפריסין עולה לכם. מיסי ממשלה מוסיפים בערך 10% על מכירה חוזרת ובערך 15% על בנייה חדשה. עורכי דין, חיובי יזמים, חיבורים והמרת מטבע מוסיפים עוד. חלק מהעלויות הללו קבועות על ידי המדינה. אחרות נקבעות על ידי היזם או הסוכן וניתנות למשא ומתן. מדריך זה מפרט אותן, מציין מאיפה מגיע כל נתון, ומסתיים בשתי דוגמאות מפורטות המשתמשות במחירי מבוקש מהקטלוג שלנו.

1. מיסי ממשלה ועמלות רישום מקרקעין

אלה נקבעים בחוק או על ידי מועצת השרים. מדריך מיסי הנכסים שלנו מכסה אותם בפירוט; בקצרה:

• מס בולים: 0.5% ממחיר החוזה, משולם בעת הטבעת החוזה, בדרך כלל תוך 21 יום מהחתימה (Select Estates, עודכן ב-10 באוקטובר 2026).
• מע”מ: 5% על בית חדש שנרכש מיזם, בדרך כלל בעת המסירה; אין על מכירה חוזרת פרטית (Tekce).
• עמלת העברת שטר קניין: מדריכי קונים מציינים 9% לכל נכס עבור זרים (Select Estates; Ordently). השיעור היה 12% מתחילת 2023 (Bağımsız, 7 בפברואר 2024). הפחתה זמנית שפורסמה ב-7 באוקטובר 2026 קובעת 4% על הנכס הראשון של זר, 5.5% על השני ו-6% על השלישי, עד 5 בינואר 2027 כולל (Haber Kıbrıs). היא חלה על העברות שבוצעו במרשם המקרקעין בתקופה זו.
• אישור רכישה: עמלת בקשה קבועה, מדווחת כמחצית משכר המינימום החודשי (Select Estates).

מקורות חלוקים בשאלה האם חלק מעמלת ההעברה נגבה בעת רישום החוזה. בקשו מעורך הדין שלכם לציין, בכתב, כל חיוב ממשלתי, את בסיסו ומתי הוא חל.

2. עמלות משפטיות ומקצועיות

• עורך הדין שלכם. מדריכים מציינים כ-1,000–1,500 ליש”ט בתוספת מע”מ עבור רכישה סטנדרטית (Select Estates). עורך הדין צריך לבדוק את שטר הקניין, לבדוק היתרי תכנון ובנייה, לבדוק את החוזה, לרשום אותו ולטפל בבקשת האישור. שכרו עורך דין הפועל רק עבורכם.
• ייפוי כוח. אם לא תהיו באי למשך כל שלב, תחתמו על ייפוי כוח. הוא דורש אישור נוטריוני, ואם נחתם בחו”ל, אפוסטיל. הגבילו אותו לרכישה.
• סקר. עבור מכירה חוזרת או בנייה חדשה מוגמרת, בדיקת מהנדס עצמאי שווה את התשלום. המחירים משתנים לפי גודל; בקשו הצעת מחיר.
• תרגום. חוזים ומסמכי רישום מקרקעין הם בטורקית. תקצבו תרגום מאושר אם אתם זקוקים לו.

3. חיובי יזם ופרויקט

אלה המקומות שבהם בדרך כלל מגיעות הפתעות. הם נקבעים על ידי היזם, אז בקשו אותם בכתב והשוו פרויקטים:

• חיבורי חשמל ומים, מונים ותרומות שנאים;
• דמי מסירה או ניהול;
• דמי תחזוקת אתר המשולמים מראש, וכל קרן רזרבה;
• חבילות ריהוט ומוצרי חשמל, אם אינן כלולות;
• מקומות חניה או אחסון הנמכרים בנפרד.

שאלו האם המחיר כולל מע”מ, ומה קורה לחיובים אלה אם ההשלמה מתעכבת.

4. עמלת סוכן

בבנייה חדשה היזם בדרך כלל משלם לסוכן. במכירות חוזרות, שאלו בהתחלה מי משלם עמלה וכמה. זה צריך להיות כתוב בהסכם ההזמנה או המכירה.

5. עלויות תפעול לאחר בעלות על הבית

• מס רכוש עירוני שנתי: צנוע ונגבה למטר מרובע; הוא משתנה לפי עירייה, ולא מצאנו טבלת שיעורים רשמית.
• דמי אתר: בקשו את דוחות החשבונות בפועל של חברת הניהול מהשנה שעברה.
• שירותים וביטוח: חשמל מחויב לפי שימוש; ביטוח מבנה ותכולה הוא אופציונלי אך הגיוני.
• מס על שכר דירה ועל מכירה מאוחרת: הכנסות משכר דירה מוצהרות ב-TRNC, ורווחים ממכירה חייבים במס לפי חוק 31/2025, שפטור הבית החד פעמי שלו אינו חל על זרים (טקסט החוק). שאלו רואה חשבון לגבי השיעורים הנוכחיים.

6. כללים שיכולים לעלות לכם אם מתעלמים מהם

קונים זרים זקוקים לאישור מועצת השרים, וחלות מגבלות על כמה בתים וכמה אדמה אדם אחד רשאי להחזיק. הכללים השתנו שוב במאי 2026, וחוזים חייבים להירשם ובקשת אישור חייבת להיות מוגשת בתוך תקופה קבועה. ראו את המדריך שלנו לכללים לקונים זרים. מועד רישום שהוחמץ יכול להפוך חוזה לבלתי תקף, וזו עלות גדולה בהרבה מכל עמלה.

7. המרת מטבע

מחירים מצוטטים בעיקר בלירות שטרלינג, אך מיסים משולמים בלירה טורקית וכספכם עשוי להתחיל ביורו או במטבע אחר. השוו את שער הבנק שלכם עם שירות העברות מומחה, וסכמו בחוזה באיזה מטבע משולם כל תשלום.

דוגמאות מפורטות

שני המחירים נלקחו מהקטלוג שלנו ב-24 באוקטובר 2026 (מחירי מבוקש, לא מכירות שהושלמו). הם מניחים נכס ראשון של קונה זר ועמלת העברה סטנדרטית של 9%.

א. דירת בנייה חדשה באיסקלה, 145,000 ליש”ט

145,000 ליש”ט הוא מחיר המבוקש החציוני של דירות זמינות באיסקלה.

ב. דירת שני חדרי שינה למכירה חוזרת בקירניה, 230,000 ליש”ט

230,000 ליש”ט הוא מחיר המבוקש החציוני של דירות שני חדרי שינה זמינות בקירניה.

חיובי יזם, עמלת אישור, סקר, ריהוט ועלויות מטבע אינם כלולים. אם העברת הבעלות מתרחשת עד 5 בינואר 2027 בשיעור המדווח של 4%, עמלת ההעברה היא 5,800 ליש”ט בדוגמה א’ ו-9,200 ליש”ט בדוגמה ב’.

רשימת בדיקה

• לוח זמנים כתוב של עלויות מעורך הדין שלכם: כל מס, שיעור, בסיס ותאריך יעד.
• רשימה כתובה של חיובי יזם, והאם המחיר כולל מע”מ.
• מי משלם עמלת סוכן על מכירה חוזרת.
• מועדי רישום חוזה ואישור, ביומן שלכם.
• מטבע לכל תשלום, מוסכם בחוזה.

כדי להשוות את העלות המלאה של בתים ספציפיים, צרו קשר.

מאמר זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מס. הכללים משתנים; אשרו את הפרטים עבור רכישתכם עם עורך דין מורשה בצפון קפריסין.

נבדק לאחרונה: 24 באוקטובר 2026