Kuzey Kıbrıs Satın Alma Maliyeti Açıklaması: Yabancı Alıcıların 2026'da Bütçelemesi Gereken Her Gizli Ücret, Masraf ve Sürpriz Maliyet

İstenen fiyat, Kuzey Kıbrıs’ta bir evin size maliyeti değildir. Devlet vergileri, ikinci el satışlarda yaklaşık %10, yeni inşaatlarda ise yaklaşık %15 ekler. Avukatlar, geliştirici ücretleri, bağlantılar ve döviz çevrimi daha fazlasını ekler. Bu maliyetlerin bazıları devlet tarafından belirlenir. Diğerleri ise geliştirici veya acente tarafından belirlenir ve müzakere edilebilir. Bu rehber, bunları listeler, her bir rakamın nereden geldiğini belirtir ve kataloğumuzdaki istenen fiyatları kullanarak iki örnekle sona erer.

1. Devlet vergileri ve Tapu Dairesi ücretleri

Bunlar yasa veya Bakanlar Kurulu tarafından belirlenir. Emlak vergileri rehberimiz bunları ayrıntılı olarak ele alır; kısaca:

• Damga vergisi: Sözleşme bedelinin %0,5’i, sözleşme damgalandığında, genellikle imzalandıktan sonra 21 gün içinde ödenir (Select Estates, 10 Ekim 2026 tarihinde güncellendi).
• KDV: Bir geliştiriciden satın alınan yeni bir evde %5, genellikle teslimatta; özel ikinci el satışlarda yok (Tekce).
• Tapu devir ücreti: Alıcı rehberleri yabancılar için mülk başına %9 olarak belirtir (Select Estates; Ordently). Oran, 2023 başından itibaren %12 idi (Bağımsız, 7 Şubat 2024). 7 Ekim 2026’da yayınlanan geçici bir indirim, 5 Ocak 2027 tarihine kadar yabancının ilk mülkü için %4, ikincisi için %5,5 ve üçüncüsü için %6 olarak belirlenmiştir (Haber Kıbrıs). Bu, o dönemde Tapu Dairesi’nde yapılan devirler için geçerlidir.
• Satın alma izni: Sabit bir başvuru ücreti, aylık asgari ücretin yarısı olarak rapor edilmiştir (Select Estates).

Kaynaklar, devir ücretinin bir kısmının sözleşme tescil edildiğinde tahsil edilip edilmediği konusunda farklı görüşlere sahiptir. Avukatınızdan, her bir devlet ücretini, dayanağını ve ne zaman ödeneceğini yazılı olarak belirtmesini isteyin.

2. Hukuki ve profesyonel ücretler

• Kendi avukatınız. Rehberler, standart bir satın alma için KDV hariç yaklaşık 1.000-1.500 £ civarında bir ücret belirtir (Select Estates). Avukat, tapu araştırması yapmalı, imar ve inşaat izinlerini kontrol etmeli, sözleşmeyi incelemeli, tescil etmeli ve izin başvurusunu halletmelidir. Sadece sizin için hareket eden bir avukatla çalışın.
• Vekaletname. Her adımda adada bulunmayacaksanız, bir vekaletname imzalayacaksınız. Noter tasdiki ve yurt dışında imzalandıysa apostil gereklidir. Satın alma ile sınırlı tutun.
• Ekspertiz. İkinci el veya tamamlanmış yeni bir inşaat için, bağımsız bir mühendis denetimi için ödeme yapmaya değer. Fiyatlar büyüklüğüne göre değişir; teklif isteyin.
• Tercüme. Sözleşmeler ve Tapu Dairesi belgeleri Türkçe’dir. İhtiyacınız olursa yeminli tercüme için bütçe ayırın.

3. Geliştirici ve proje ücretleri

Sürprizlerin genellikle buradan geldiği yer burasıdır. Bunlar geliştirici tarafından belirlenir, bu yüzden bunları yazılı olarak isteyin ve projeleri karşılaştırın:

• elektrik ve su bağlantısı, sayaçlar ve trafo katkıları;
• teslim veya yönetim ücretleri;
• peşin ödenen site bakım ücretleri ve herhangi bir yedek fon;
• dahil değilse mobilya ve beyaz eşya paketleri;
• ayrı satılan otopark yerleri veya depolama alanları.

Fiyata KDV’nin dahil olup olmadığını ve tamamlanma gecikirse bu ücretlere ne olacağını sorun.

4. Emlakçı komisyonu

Yeni inşaatlarda genellikle geliştirici emlakçıya ödeme yapar. İkinci el satışlarda, başlangıçta komisyonu kimin ödediğini ve ne kadar olduğunu sorun. Bu, rezervasyon veya satış sözleşmesine yazılmalıdır.

5. Evi sahiplendikten sonraki işletme maliyetleri

• Yıllık belediye emlak vergisi: mütevazı ve metrekare başına ücretlendirilir; belediyeye göre değişir ve resmi bir oran tablosu bulamadık.
• Site ücretleri: yönetim şirketinin geçen yılki gerçek hesaplarını isteyin.
• Faturalar ve sigorta: elektrik kullanıma göre faturalandırılır; bina ve içerik sigortası isteğe bağlı ancak mantıklıdır.
• Kira ve sonraki satış vergisi: kira geliri KKTC’de beyan edilir ve satıştan elde edilen kazançlar, 31/2025 sayılı Yasa uyarınca vergilendirilir, tek seferlik ev muafiyeti yabancılar için geçerli değildir (yasa metni). Güncel oranlar için bir muhasebeciye danışın.

6. Göz ardı edilirse size pahalıya mal olabilecek kurallar

Yabancı alıcıların Bakanlar Kurulu iznine ihtiyacı vardır ve bir kişinin sahip olabileceği ev ve arazi miktarına sınırlamalar uygulanır. Kurallar Mayıs 2026’da tekrar değişti ve sözleşmelerin belirli bir süre içinde tescil edilmesi ve izin başvurusunun yapılması gerekiyor. Yabancı alıcılar için kurallar rehberimize bakın. Kaçırılan bir tescil süresi, bir sözleşmeyi geçersiz kılabilir, bu da herhangi bir ücretten çok daha büyük bir maliyettir.

7. Döviz çevrimi

Fiyatlar çoğunlukla sterlin olarak belirtilir, ancak vergiler Türk lirası olarak ödenir ve paranız euro veya başka bir para birimiyle başlayabilir. Bankanızın oranını uzman bir transfer hizmetiyle karşılaştırın ve sözleşmede her taksitin hangi para biriminde ödeneceğini kararlaştırın.

Çalışma örnekleri

Her iki fiyat da 24 Ekim 2026 tarihinde kataloğumuzdan alınmıştır (istenilen fiyatlar, tamamlanmış satışlar değil). Yabancı bir alıcının ilk mülkü ve standart %9 transfer ücreti varsayılmıştır.

A. İskele’de yeni inşaat daire, 145.000 £

145.000 £, İskele’de mevcut dairelerin ortalama istenen fiyatıdır.

B. Girne’de iki yatak odalı ikinci el daire, 230.000 £

230.000 £, Girne’de mevcut iki yatak odalı dairelerin ortalama istenen fiyatıdır.

Geliştirici ücretleri, izin ücreti, ekspertiz, mobilya ve döviz maliyetleri dahil değildir. Tapu devri 5 Ocak 2027 tarihine kadar bildirilen %4 oranında gerçekleşirse, transfer ücreti A örneğinde 5.800 £ ve B örneğinde 9.200 £ olacaktır.

Kontrol listesi

• Avukatınızdan yazılı maliyet çizelgesi: her vergi, oran, dayanak ve vade tarihi.
• Geliştirici ücretlerinin yazılı listesi ve fiyata KDV’nin dahil olup olmadığı.
• İkinci el satışta emlakçı komisyonunu kimin ödediği.
• Sözleşme tescili ve izin son tarihleri, takviminizde.
• Her taksit için para birimi, sözleşmede kararlaştırılmış.

Belirli evlerin tam maliyetini karşılaştırmak için bize ulaşın.

Bu makale genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Kurallar değişir; satın alma işleminizin ayrıntılarını Kuzey Kıbrıs’ta lisanslı bir avukatla teyit edin.

Son gözden geçirme: 24 Ekim 2026