Kuzey Kıbrıs Emlak Yasaları 2025: Akıllı Alıcılar İçin Bilinmesi Gereken Değişiklikler

Kuzey Kıbrıs’ta yabancıların mülk satın alma kuralları 2023’ten bu yana birkaç kez değişti: tapu harcı yükseldi ve sonra düştü, yabancı mülkiyeti yasası 2024’te değiştirildi ve Mayıs 2026’da kararname ile yeni sınırlamalar getirildi. Bu makale ilk olarak 2025’te yayınlandı ve Ekim 2026 itibarıyla geçerli durumu yansıtacak şekilde yeniden yazıldı. Nelerin değiştiğini özetlemekte, her noktanın nereden geldiğini belirtmekte ve bir avukatla teyit edilmesi gerekenleri listelemektedir.

Yasal çerçeve

Yabancılar KKTC’de Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Süreli Kiralama (Yabancılar) Yasası kapsamında mülk satın almaktadır. Bu yasa, Mayıs 2024’ten itibaren yürürlükte olan 39/2024 sayılı Yasa ile değiştirilmiştir (Resmi Gazete metni). 11 Mayıs 2026 tarihinde yasa gücünde bir kararname, edinme kurallarını yeniden düzenlemiştir. Yayınlandığı tarihte yürürlüğe girmiş ve Meclis’e sunulacaktır (Nokta Kıbrıs, 11 Mayıs 2026; Kıbrıs Manşet, 12 Mayıs 2026). Kararnamenin numarasını veya nihai resmi gazete metnini görmediğimiz için aşağıdaki noktalar bu haber raporlarına dayanmaktadır.

Mayıs 2026 sonrası yabancı bir alıcının sahip olabileceği mülkler

Her satın alma işlemi hala Bakanlar Kurulu’ndan izin gerektirmektedir. Raporlara göre, bu izinle yabancı bir şahıs veya şirket şunları edinebilir:

• en fazla 3 daire veya KKTC’yi tanıyan ve KKTC vatandaşlarına aynı hakkı veren ülkelerin vatandaşları için en fazla 6 daire;
• bir konut projesi veya sitesinde en fazla 2 villa veya bu ülkelerin vatandaşları için en fazla 3 villa;
• en fazla 1.338 m² (bir dönüm) arsa üzerinde bir ev veya en fazla 3.300 m² arsa üzerinde müstakil bir ev, bu arsa üzerinde ikinci bir konut inşa edilmemiş olması şartıyla.

Bir rapor, bir konut projesindeki birimlerin en fazla %80’inin yabancılara satılabileceğini eklemektedir. Bu noktayı sadece bir kaynakta bulduk.

Yatırım amaçlı daha büyük alımlar sadece turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya araştırma projeleri için mümkündür. Yatırımcı, bir KKTC bankasına en az 10 milyon Euro yatırmalı ve iki yıl içinde projeye harcamalıdır. İnşa et ve sat konutları yatırım olarak sayılmaz.

Zaten bir sözleşmeniz varsa

Kararname, mevcut satış sözleşmelerinin Tapu Sicil Dairesi’ne tescili ve izin başvurusu için son tarihler belirlemektedir. İki rapor sürenin uzunluğu konusunda farklılık göstermektedir: biri bir ay, diğeri altı ay demektedir. Zamanında tescil edilmeyen sözleşmeler geçersiz sayılabilir. Yeni haklarını aşan sözleşmeleri olan alıcılar, zamanında beyan edilirse fiyatın %1’i, geç kalınırsa %3’ü olarak bildirilen ek bir ücretle karşılaşacaklardır. Bazıları, satıcının mülkiyeti elinde tutarken 10 yıllık kullanım hakkı belgesi alabilir.

Mayıs 2026’dan önce imza attıysanız ve henüz tapu devri yapmadıysanız, avukatınıza hangi son tarihin sizin için geçerli olduğunu ve sözleşmenizin tescilli olup olmadığını şimdi sorun.

Vekil düzenlemeleri

Yerel bir kişi veya şirketin bir yabancı adına mülk tuttuğu düzenlemeler de yeni son tarihler kapsamındadır. Mülkiyet sınırlamalarını aşmak için kullanılan herhangi bir düzenleme bir avukat tarafından incelenmelidir.

Ücretler

• Yabancılar için tapu devir harcı 2023 başında %6’dan %12’ye yükseldi ve Şubat 2024’te %12’de kaldı (Bağımsız, 7 Şubat 2024).
• Alıcı rehberleri şimdi mülk başına %9 vermektedir (Select Estates, Ekim 2026). Bu rakamın arkasındaki resmi eylemi bulamadık.
• 7 Ekim 2026’da yayınlanan geçici bir indirim, 5 Ocak 2027 dahil olmak üzere bir yabancının ilk mülkü için %4, ikincisi için %5.5 ve üçüncüsü için %6 oranını belirlemektedir (Haber Kıbrıs).

Damga vergisi (%0.5) ve yeni inşaatlarda KDV (%5) değişmemiştir. Tam rakamlar emlak vergileri rehberimizde bulunmaktadır.

Satarken vergi

Haziran 2025 tarihli Gelir Vergisi (Değişiklik) Yasası 31/2025, mülk elden çıkarılmasından elde edilen kazançları, nasıl edinilmiş olursa olsun vergilendirilebilir hale getirmektedir. Bir aile evi için bir defalık muafiyet yabancılar için geçerli değildir (yasa metni). Sizin için geçerli oranı bir muhasebeciye sorun.

Şimdi ne yapmalı

1. Sadece sizin için çalışan lisanslı bir KKTC avukatı görevlendirin.
2. Halihazırda kaç mülkünüz olduğunu veya sözleşme yaptığınızı ve yeni bir satın almanın sınırlamalara uyup uymadığını kontrol edin.
3. Her sözleşmenin damgalandığından ve tescil edildiğinden ve izin başvurusunun son tarih içinde yapıldığından emin olun.
4. Transferiniz kesinlikle bir indirim dönemi içinde gerçekleşmeyecekse, transfer ücreti için standart oranda bütçe ayırın.

Tapu türleri hakkında yasal arka plan için tapu rehberimize bakın. Belirli bir evle ilgili sorularınız için: bize ulaşın.

Bu makale genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Kurallar değişebilir; satın alma işleminizin detaylarını Kuzey Kıbrıs’ta lisanslı bir avukatla teyit edin.

Son inceleme: 24 Ekim 2026