Kuzey Kıbrıs Emlak Vergileri Açıklandı: Her Yabancı Alıcının 2026 İçin Bütçelemesi Gereken Damga Vergisi, KDV, Devir Ücretleri ve Yıllık Maliyetler

Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın almak, satış fiyatından daha fazlasına mal olur. Yabancı bir alıcı, sözleşme üzerinde damga vergisi, Tapu Sicil Dairesi’ne tapu devir ücreti ve yeni bir inşaat için KDV öder. Bunlara ek olarak bir avukat ve birkaç sabit ücret gelir. Bu rehber, her bir kalemi, her bir rakamın nereden geldiğini ve ne kadar emin olduğumuzu belirtir ve kataloğumuzdaki ortalama satış fiyatı üzerinden bir örnekle çalışır.

Önce bilinmesi gereken bir şey var: Yabancılar için devir ücreti 2023’ten bu yana birkaç kez değişti ve şu anda geçici bir indirim yürürlükte. Aşağıdaki her yüzdeyi, satın alma işleminiz için kendi avukatınızla teyit etmeniz gereken bir şey olarak kabul edin.

Satın alırken vergiler ve ücretler

Damga vergisi: Sözleşme bedelinin %0,5’i

Damga vergisi, satış sözleşmesi damgalandığında ve tescil edildiğinde, genellikle imzadan sonraki 21 gün içinde tahsil edilir. Alıcı rehberleri %0,5 oranında hemfikirdir (Select Estates, 10 Ekim 2026’da güncellendi; Ordently). Türkçe bir rehber, çok büyük bir sözleşmenin 89.000.000 TL üzerindeki kısmı için %0,1’lik daha düşük bir oranın uygulandığını ekler (PazarKıbrıs); bu bandı başka bir yerde teyit edemedik.

KDV: Bir geliştiriciden yeni bir ev için %5

Bir geliştiriciden satın alınan yeni bir ev %5 KDV’ye tabidir ve genellikle teslimatta ödenir. Özel kişiler arasındaki ikinci el satışlarda KDV yoktur (Tekce; Select Estates). Eğer proje aşamasında satın alıyorsanız, geliştiriciye KDV’nin fiyata dahil olup olmadığını ve ne zaman ödeneceğini yazılı olarak sorun.

Tapu devir ücreti

Bu, en büyük kalem ve en çok değişen kalemdir:

• 2023 başı: Bakanlar Kurulu, yabancılar için ücreti %6’dan %12’ye yükseltti. Ücret düzenlemesi Şubat 2024’te yenilendiğinde, oran %12’de kaldı (Bağımsız, 7 Şubat 2024).
• 2025–2026: Mevcut alıcı rehberleri, yabancı alıcılar için mülk başına %9 vermektedir (Select Estates; Ordently; Tekce). %9’u belirleyen resmi eylemi bulamadık, bu yüzden teyit edilmiş bir rakam değil, çalışma rakamı olarak kabul edin.
• Şimdi, 5 Ocak 2027 dahil olmak üzere: 7 Ekim 2026’da Resmi Gazete’de yayımlanan bir Bakanlar Kurulu kararı, Tapu Sicil ücretlerini sınırlı bir süre için düşürdü. Yabancılar için toplamın ilk mülk için %4, ikinci mülk için %5,5 ve üçüncü mülk için %6 olduğu bildirildi. KKTC’yi tanıyan ülkelerin vatandaşları ilk ve ikinci mülk için %4 öder (önceden %6 idi) (Haber Kıbrıs, 7 Ekim 2026).

İndirim, Tapu Sicil Dairesi’ndeki işlemlere uygulanır, bu nedenle önemli olan imza attığınız zaman değil, tapunuzun devredildiği zamandır. Proje aşamasında satın alanlar genellikle imzadan yıllar sonra tapu devrini yaparlar, bu nedenle çoğu, o sonraki tarihte geçerli olan oranı ödeyecektir. Kaynaklar ayrıca ücretin bir kısmının sözleşme tescil edildiğinde tahsil edilip edilmediği konusunda da farklılık gösterir: bir rehber öyle derken, diğerleri tamamının devirde ödendiğini söyler. Avukatınıza size hangisinin uygulandığını ve Tapu Sicil Dairesi’nin ücreti hesaplamak için hangi değeri kullanacağını sorun.

Diğer tek seferlik maliyetler

• Kendi avukatınız. Rehberler, standart bir satın alma için KDV hariç yaklaşık 1.000-1.500 £ civarında fiyat verir (Select Estates). Yazılı bir teklif alın. Sadece sizin için çalışan bir avukat kullanın, geliştiricinin avukatını değil.
• Satın alma izni. Yabancıların Bakanlar Kurulu iznine ihtiyacı vardır. Başvuru, aylık asgari ücretin yarısı olarak bildirilen sabit bir devlet ücreti taşır (Select Estates); avukatınız güncel miktarı teyit edecektir.
• Yeni inşaatlarda geliştirici ücretleri. Elektrik ve su bağlantıları, trafo katkıları ve ilk yıl site ücretleri genellikle ayrı ayrı faturalandırılır. İmzalamadan önce tam listeyi isteyin.

Mülkü elinizde tutarken maliyetler

• Yıllık emlak vergisi. Her belediye, genellikle metrekare başına mütevazı bir yıllık vergi alır. Oranlar belediyeler arasında farklılık gösterir ve resmi bir tablo bulamadık, bu nedenle adresiniz için belediyeden veya avukatınızdan rakamı sorun.
• Site ücretleri. Havuzlu, bahçeli veya güvenlikli bir sitede yönetim şirketi yıllık bir ücret alır. Tahmini değil, geçen yılın gerçek hesaplarını isteyin.
• Kira geliri vergisi. KKTC’de kazanılan kira geliri orada beyan edilir. Mevcut oranlar ve indirimler hakkında güvenilir bir açıklama bulamadık, bu nedenle mülkü kiralamadan önce yerel bir muhasebeciyle konuşun.
• Satarken vergi. 2 Haziran 2025’te kabul edilen Gelir Vergisi (Değişiklik) Yasası 31/2025, mülkün nasıl edinildiğine bakılmaksızın herhangi bir satış, takas, hediye veya diğer mülk elden çıkarmalarından elde edilen kazançları vergilendirilebilir hale getirir. Bir aile evi için tek seferlik muafiyeti yabancıları açıkça hariç tutar (Yasa 31/2025 metni). Okuduğumuz yasa metni oranı belirtmez; bir muhasebeci sizin durumunuz için hesaplamalıdır.

184.000 £ üzerinden örnek çalışma

184.000 £, 24 Ekim 2026 itibarıyla kataloğumuzda bulunan 2.168 birimin ortalama satış fiyatıdır (tamamlanmış satışlar değil, satış fiyatları). Rakamlar, ilk mülkünü satın alan yabancı bir alıcıyı varsayar ve yukarıdaki rehber oranlarını kullanır.

Eğer tapu 5 Ocak 2027’ye kadar bildirilen %4 oranında devredilirse, 184.000 £ üzerindeki devir ücreti 16.560 £ yerine 7.360 £ olacaktır. Geliştirici ücretleri, izin ücreti ve mobilya yukarıdakilere dahil değildir.

İmzalamadan önce

• Avukatınızdan satın alma işleminiz için yazılı bir maliyet çizelgesi isteyin: her vergi, oranı, tabanı ve ne zaman ödeneceği.
• Sözleşme fiyatının KDV’yi içerip içermediğini ve hangi geliştirici ücretlerinin ekstra olduğunu kontrol edin.
• Sözleşmeyi zamanında tescil ettirin ve damgalatın; son tarih hakkında avukatınıza danışın.
• Devir işleminiz kesinlikle bir indirim dönemi içinde gerçekleşmeyecekse, devir ücreti için standart oranı bütçelendirin.

Satın alma işleminin yasal yönleri için, yabancı alıcılar için kurallar ve tapu senedi türleri rehberlerimize bakın. Belirli evlerin tam maliyetini karşılaştırmak için yardıma ihtiyacınız varsa, bize ulaşın.

Bu makale genel bilgi olup, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Kurallar değişir; satın alma işleminizin ayrıntılarını Kuzey Kıbrıs’ta lisanslı bir avukatla teyit edin.

Son gözden geçirme: 24 Ekim 2026