<p>חוקי נדל"ן בצפון קפריסין 2025: שינויים שחובה לדעת עבור קונים חכמים</p>

הכללים לרכישת נכס בצפון קפריסין על ידי זרים השתנו מספר פעמים מאז 2023: עמלת שטר הקניין עלתה ואז ירדה, החוק בנושא בעלות זרה תוקן ב-2024, ומגבלות חדשות נכנסו לתוקף בצו במאי 2026. מאמר זה פורסם לראשונה ב-2025 ונכתב מחדש כדי לשקף את המצב נכון לאוקטובר 2026. הוא מסכם את השינויים, מציין את מקור כל נקודה, ומפרט מה יש לאשר מול עורך דין.

המסגרת החוקית

זרים רוכשים נכסים ב-TRNC תחת חוק רכישת נכסים בלתי ניידים וחכירה לטווח ארוך (זרים). הוא תוקן על ידי חוק 39/2024, שנכנס לתוקף ממאי 2024 (טקסט הרשומות הרשמיות). ב-11 במאי 2026 צו בעל תוקף חוק (yasa gücünde kararname) כתב מחדש את כללי הרכישה. הוא נכנס לתוקף עם פרסומו ויוגש לאסיפה (Nokta Kıbrıs, 11 במאי 2026; Kıbrıs Manşet, 12 במאי 2026). לא ראינו את מספר הצו או את הטקסט הסופי שלו ברשומות, ולכן הנקודות שלהלן מסתמכות על דיווחי חדשות אלו.

מה קונה זר רשאי להחזיק לאחר מאי 2026

כל רכישה עדיין דורשת אישור ממועצת השרים. על פי הדיווחים, עם אישור זה, יחיד או חברה זרה רשאים לרכוש:

• עד 3 דירות, או עד 6 לאזרחי מדינות המכירות ב-TRNC ומעניקות לאזרחי TRNC את אותה זכות;
• עד 2 וילות בפרויקט דיור או אתר, או עד 3 לאזרחי אותן מדינות;
• בית אחד על מגרש של עד 1,338 מ”ר (דונם אחד), או בית צמוד קרקע על שטח של עד 3,300 מ”ר, ללא בניית דירה שנייה על אותו קרקע.

דיווח אחד מוסיף כי לא יותר מ-80% מהיחידות בפרויקט דיור עשויות להימכר לזרים. מצאנו נקודה זו במקור אחד בלבד.

רכישות גדולות יותר להשקעה אפשריות רק עבור פרויקטים בתחום התיירות, החינוך, הבריאות, התעשייה, החקלאות, הטכנולוגיה או המחקר. המשקיע חייב להפקיד לפחות 10 מיליון אירו בבנק ב-TRNC ולהוציא אותם על הפרויקט תוך שנתיים. דיור לבנייה ומכירה אינו נחשב להשקעה.

אם כבר יש לכם חוזה

הצו קובע מועדים לרישום חוזי מכירה קיימים במרשם המקרקעין ולהגשת בקשה לאישור. שני הדיווחים חלוקים על משך הזמן: אחד אומר חודש אחד, השני שישה חודשים. חוזים שלא נרשמו בזמן עשויים להיחשב כלא תקפים. קונים שחוזיהם חורגים מזכותם החדשה יחויבו בעמלה נוספת, המדווחת כ-1% מהמחיר אם הוכרז בזמן ו-3% אם באיחור. חלקם עשויים לקבל תעודת זכות שימוש ל-10 שנים בעוד המוכר שומר על הבעלות.

אם חתמתם לפני מאי 2026 וטרם העברתם את הבעלות, שאלו את עורך דינכם כעת איזה מועד חל עליכם והאם החוזה שלכם רשום.

הסדרי נאמנות

הסדרים שבהם אדם או חברה מקומיים מחזיקים נכס עבור זר מכוסים גם הם במועדים החדשים. כל הסדר ששימש לעקיפת מגבלות הבעלות צריך להיבדק על ידי עורך דין.

עמלות

• עמלת העברת שטר קניין לזרים עלתה מ-6% ל-12% בתחילת 2023 ונשארה ב-12% בפברואר 2024 (Bağımsız, 7 בפברואר 2024).
• מדריכי קונים מציינים כעת 9% לכל נכס (Select Estates, אוקטובר 2026). לא מצאנו את הפעולה הרשמית מאחורי נתון זה.
• הפחתה זמנית שפורסמה ב-7 באוקטובר 2026 קובעת 4% על הנכס הראשון של זר, 5.5% על השני ו-6% על השלישי, עד 5 בינואר 2027 כולל (Haber Kıbrıs).

מס בולים (0.5%) ומע”מ על בנייה חדשה (5%) נותרו ללא שינוי. נתונים מלאים נמצאים במדריך מסי נכסים שלנו.

מס בעת מכירה

חוק מס הכנסה (תיקון) 31/2025 מיוני 2025 קובע כי רווחים מכל סילוק נכס חייבים במס, ללא קשר לאופן רכישתו. הפטור החד פעמי לבית מגורים משפחתי אינו חל על זרים (טקסט החוק). שאלו רואה חשבון לגבי השיעור החל עליכם.

מה לעשות עכשיו

1. הורו לעורך דין מורשה ב-TRNC הפועל רק עבורכם.
2. בדקו כמה נכסים כבר בבעלותכם או שחתמתם עליהם, והאם רכישה חדשה מתאימה למגבלות.
3. ודאו שכל חוזה מוטבע ונרשם, ובקשת האישור הוגשה, בתוך המועד.
4. תקצבו את דמי ההעברה בשיעור הסטנדרטי אלא אם כן העברתכם תתרחש בוודאות בתוך תקופת הפחתה.

לרקע המשפטי על סוגי שטרות קניין, ראו את מדריך שטרות הקניין שלנו. שאלות לגבי בית ספציפי: צרו קשר.

מאמר זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מס. הכללים משתנים; אשרו את הפרטים לרכישתכם מול עורך דין מורשה בצפון קפריסין.

עודכן לאחרונה: 24 באוקטובר 2026